Comprar apartamento na planta: como funcionam as parcelas até a entrega das chaves
São Paulo · 08 de outubro de 2026 · 6 min de leitura · Por Andressa Soares
Sinal, parcelas à construtora, INCC, contrato com o banco e juros de obra: entenda o fluxo de pagamento de um apartamento na planta, do lançamento às chaves.
Comprar na planta costuma ser a forma mais acessível de ter um apartamento novo: o preço de lançamento é menor e a entrada pode ser parcelada durante a obra. Em troca, o pagamento tem mais etapas do que numa compra de imóvel pronto. Veja como elas funcionam.
As etapas do pagamento
| Etapa | Para quem você paga | O que é |
|---|---|---|
| Sinal | Construtora | Primeiro pagamento, na assinatura da proposta |
| Parcelas da entrada | Construtora | Mensais durante a obra, às vezes com parcelas maiores (intermediárias) |
| FGTS e subsídio | Abatem o saldo | Usados na contratação do financiamento, quando você tem direito |
| Financiamento | Banco | Contratado ainda na obra ou na entrega, conforme a modalidade |
| Juros de obra | Banco | Encargos cobrados enquanto a obra não termina, quando o contrato é assinado na planta |
| Amortização | Banco | Parcelas do financiamento propriamente dito, após a obra |
O que é o INCC e por que ele importa
Durante a obra, as parcelas pagas à construtora costumam ser corrigidas pelo INCC, o Índice Nacional de Custo da Construção. Isso significa que o saldo devido à construtora pode subir ao longo dos meses. Ao simular, considere uma margem para essa correção.
Quando o banco entra
Em muitos empreendimentos econômicos, o contrato de financiamento é assinado com a Caixa ainda durante a obra. A partir daí, você passa a pagar os encargos da fase de obra, conhecidos como juros de obra, e só começa a amortizar a dívida depois da conclusão. Em outros casos, o financiamento é contratado perto da entrega. O corretor informa qual é o modelo de cada empreendimento.
Cuidados antes de assinar
- Confirme que a incorporação está registrada em cartório, o que é exigido por lei para vender na planta
- Leia o memorial descritivo: ele diz o que vem no apartamento e nas áreas comuns
- Peça a planilha de pagamento com todas as parcelas, datas e índice de correção
- Simule o financiamento antes de assumir as parcelas da entrada
- Guarde a previsão de entrega e o prazo de tolerância previsto no contrato
Perguntas frequentes
As parcelas pagas à construtora têm correção?
Normalmente sim. Durante a obra, elas costumam ser corrigidas pelo INCC. A regra exata está no contrato.
Posso usar o FGTS na compra na planta?
Sim, se você cumprir as regras do FGTS para habitação. O saldo é usado na contratação do financiamento para abater o valor.
Quando começo a pagar o banco?
Depende da modalidade. Se o financiamento for assinado na planta, você paga os encargos da fase de obra desde a assinatura e começa a amortizar após a conclusão.