HIS e HMP em São Paulo: o que são, quem pode comprar e as regras para investidor
São Paulo · 07 de outubro de 2026 · 6 min de leitura · Por Andressa Soares
HIS-1, HIS-2, HMP e R2V: entenda as categorias de moradia popular em São Paulo, os limites de renda de 2026 e o que muda para quem compra para investir.
Quem pesquisa lançamentos econômicos em São Paulo encontra siglas como HIS, HMP e R2V no rodapé dos anúncios. Elas não são detalhe: definem quem pode comprar a unidade, para que ela pode ser usada e até o valor máximo de venda. Entender essas categorias evita surpresas na hora da escritura.
O que é HIS e o que é HMP
São categorias criadas pela legislação urbanística da cidade de São Paulo. HIS significa Habitação de Interesse Social e HMP, Habitação de Mercado Popular. Em troca de incentivos urbanísticos, as incorporadoras destinam parte das unidades a famílias dentro de faixas de renda definidas em salários mínimos. Os valores em reais são atualizados todo ano por decreto.
| Categoria | Renda familiar mensal | Referência em 2026 |
|---|---|---|
| HIS-1 | Até 3 salários mínimos (ou 0,5 SM per capita) | Até R$ 4.863 |
| HIS-2 | Até 6 salários mínimos (ou 1 SM per capita) | Até R$ 9.726 |
| HMP | Até 10 salários mínimos (ou 1,5 SM per capita) | Até R$ 16.210 |
| R2V | Sem limite de renda | Sem teto de valor de venda |
As unidades HIS têm no máximo um banheiro e uma vaga, e as HMP, até dois banheiros e uma vaga. As unidades R2V são residenciais comuns, sem restrição de renda.
HIS e HMP não são a mesma coisa que o Minha Casa Minha Vida
O Minha Casa Minha Vida é federal e define as condições do financiamento, como juros, subsídio e teto do imóvel. HIS e HMP são municipais e definem quem pode ocupar a unidade. Um mesmo apartamento pode ser HIS-2 e ser financiado pelo MCMV, e o comprador precisa se enquadrar nas duas regras.
Posso comprar uma unidade HIS ou HMP para investir?
Sim, mas com condições. Pelas regras municipais (Decreto 63.130/2024, alterado pelo Decreto 64.244/2025), quem está acima do limite de renda pode comprar a unidade para investimento. Nesse caso:
- A unidade não pode ser usada pelo próprio investidor e deve ser alugada a uma família que se enquadre na faixa de renda
- O aluguel não pode passar de 30% da renda máxima da faixa
- Locação de curta temporada, como Airbnb, é proibida
- Nos primeiros 10 anos, a revenda também deve ser para quem se enquadra na categoria
Essas condições são registradas na matrícula do imóvel. Antes de comprar como investidor, leia o contrato com atenção e, se preciso, consulte um advogado.
Como descobrir a categoria da unidade
- O memorial de incorporação e o material de vendas informam quantas unidades são HIS, HMP ou R2V
- O contrato deve indicar a categoria da unidade escolhida
- Na escritura, o enquadramento é comprovado por uma certidão emitida para o comprador
Perguntas frequentes
Qual a renda máxima para comprar HIS-2 em 2026?
Até 6 salários mínimos de renda familiar mensal, o que em 2026 corresponde a R$ 9.726, ou até 1 salário mínimo per capita.
Posso colocar um apartamento HIS no Airbnb?
Não. A legislação municipal proíbe locação de curta temporada em unidades HIS e HMP.
HIS é a mesma coisa que Minha Casa Minha Vida?
Não. HIS é uma categoria municipal de São Paulo que define quem pode ocupar a unidade. O Minha Casa Minha Vida é o programa federal que define as condições do financiamento.