ITBI e registro em São Paulo: quanto custa a documentação do apartamento
São Paulo · 14 de outubro de 2026 · 6 min de leitura · Por Andressa Soares
ITBI de 3%, alíquota reduzida de 0,5% no SFH e isenções para imóveis de menor valor: veja quanto custa a documentação de um apartamento em SP em 2026.
Além da entrada e das parcelas, quem compra um apartamento paga os custos de documentação: principalmente o ITBI, imposto municipal, e o registro no cartório de imóveis. Em São Paulo, esses custos têm regras próprias e vale a pena conhecê-las antes de fechar negócio.
O que é o ITBI
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é cobrado pela Prefeitura quando o imóvel passa para o seu nome. Sem o comprovante de pagamento, o cartório não faz o registro.
Alíquotas em São Paulo em 2026
| Situação | Alíquota |
|---|---|
| Compra sem financiamento, ou financiada pelo SFI | 3% sobre a base de cálculo |
| Financiamento pelo SFH, PAR, HIS ou consórcio, imóvel de até R$ 725.808 | 0,5% sobre a parte financiada até R$ 120.968, e 3% sobre o restante |
| Isenções previstas em lei (como algumas aquisições de imóvel de até R$ 245.527,77) | Isento, conforme requisitos |
A base de cálculo é, em regra, o valor da transação. Os limites em reais são atualizados todo ano pela Prefeitura.
Exemplo simplificado
Apartamento de R$ 300 mil com R$ 200 mil financiados pelo SFH: sobre R$ 120.968 incide 0,5% (cerca de R$ 605), e sobre os R$ 179.032 restantes incide 3% (cerca de R$ 5.371). O ITBI total fica em torno de R$ 5.976, sem considerar eventuais isenções.
Registro no cartório
O registro da compra na matrícula do imóvel é o que torna você dono de fato. O valor segue a tabela de emolumentos do estado. A lei prevê desconto no registro para a primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo SFH. Pergunte no cartório.
Como se planejar
- Peça ao corretor uma estimativa de ITBI e registro junto com a simulação
- Verifique se você se enquadra em alguma isenção antes de emitir a guia
- Emita a guia apenas no portal oficial da Prefeitura. Ela não é enviada por WhatsApp ou e-mail
- Separe esse valor da reserva da entrada
Perguntas frequentes
Qual a alíquota do ITBI em São Paulo?
A alíquota geral é de 3%. Em financiamentos pelo SFH de imóveis de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%.
Existe isenção de ITBI para imóvel de valor baixo?
A legislação municipal prevê isenções para algumas aquisições de imóveis de até R$ 245.527,77 em 2026. Confirme os requisitos com a Prefeitura.
Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?
Por lei e por costume, o comprador. O pagamento é condição para o registro do imóvel no seu nome.